Με μια ματιά σε Θέματα αδειών
Μεταβίβαση - Πώληση
 
ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ, ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Απ-95/99 Απόφαση Αρείου Πάγου 95/27-1-99
 
Η σύμβαση για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτου πότε  μπορεί να θεωρηθεί άκυρος.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των Αρθ-159, Αρθ-166, Αρθ-180, Αρθ-369, Αρθ-513 και Αρθ-1033 ΑΚ προκύπτει ότι η σύμβαση για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτου, καθώς και το περί αυτής προσύμφωνο, υπόκεινται στο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ο οποίος, αν δεν τηρηθεί, η σύμβαση αυτή και το προσύμφωνο είναι απολύτως άκυρα και θεωρούνται σαν να μην έγιναν.
Στον ίδιο συμβολαιογραφικό τύπο υπόκειται και η μεταξύ των μερών συμφωνία για το τίμημα πωλήσεως ακινήτου, που αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της συμβάσεως πωλήσεως.

Κείμενο Απόφασης

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: ΑΜ - Αντιπρόεδρο, ΑΚ, ΚΚ, ΠΚ και ΠΦ, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Νοεμβρίου 1998, με την παρουσία και της γραμματέως ΑΧ, για να δικάσει μεταξύ:
Του αναιρεσείοντος: ΑΓΜ, κατοίκου Ν. Σκιώνης - Κασσάνδρας Χαλκιδικής, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόροτου ΑΒ.
Του αναιρεσιβλήτου: ΣΔΖ, κατοίκου Οικισμού Ρετζικίου - Πεύκων Θεσσαλονίκης, ο οποίος δεν παραστάθηκε.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2-6-94 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος και την από 25-9-95 ανταγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:
Αποφ-3773/96 του ίδιου Δικαστηρίου και Αποφ-3522/96 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητεί ο αναιρεσείων με την από 8-1-97 αίτησή του.
Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνον ο αναιρεσείων, όπως σημειώνεται πιο πάνω, ο εισηγητής Αρεοπαγίτης ΚΚ ανέγνωσε την από 31-10-97 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αιτήσεως αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου στη δικαστική δαπάνη.
Σκέφθηκε σύμφωνα με το νόμο, επειδή, ο αναιρεσίβλητος, αν και κλητεύθηκε νομίμως και εμπροθέσμως όπως εμφανισθεί εις την αρχική δικάσιμο της υποθέσεως, όπως προκύπτει από την προσκομιζομένη με αρ.5316/21-4-97 έκθεση επιδόσεως του αρμόδιου δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ΑΞ, δεν εμφανίσθηκε κατά την εν αρχή της παρούσης νόμιμη μετά αναβολή από το πινάκιο της αρχικής δικασίμου συζήτηση της υποθέσεως και δεν έλαβε μέρος στη συζήτηση αυτή. Παρά την απουσία όμως αυτού η υπόθεση θα συζητηθεί σαν να ήταν παρόντες όλοι οι διάδικοι (Αρθ-576 παρ.2 ΚΠΔ).
Επειδή από το συνδυασμό των διατάξεων των Αρθ-159, Αρθ-166, Αρθ-180, Αρθ-369, Αρθ-513 και Αρθ-1033 ΑΚ προκύπτει ότι η σύμβαση για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτου, καθώς και το περί αυτής προσύμφωνο, υπόκεινται στο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ο οποίος, αν δεν τηρηθεί, η σύμβαση αυτή και το προσύμφωνο είναι απολύτως άκυρα και θεωρούνται σαν να μην έγιναν.
Στον ίδιο συμβολαιογραφικό τύπο υπόκειται και η μεταξύ των μερών συμφωνία για το τίμημα πωλήσεως ακινήτου, που αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της συμβάσεως πωλήσεως. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως δέχθηκε το Εφετείο, με την προσβαλλομένη απόφασή του, ο ήδη αναιρεσείων με την από 2-6-94 αγωγή του κατά του ήδη αναιρεσιβλήτου, αφού επικαλέσθηκε, ότι με το 4185/21-7-89 πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ΜΠ χορήγησε στον αναιρεσίβλητο την ειδική εντολή και πληρεξουσιότητα να πωλήσει σε τρίτο ή στον εαυτό του το σ' αυτή (αγωγή) περιγραφόμενο ακίνητό του (αγροτεμάχιο), συμφώνησε δε με τον αναιρεσίβλητο με το ταυτόχρονο ιδιωτικό συμφωνητικό το τίμημα πωλήσεως του στο ποσό των 3000000 δρχ, από το οποίο ο αναιρεσίβλητος του κατέβαλε με την υπογραφή του παραπάνω ιδιωτικού συμφωνητικού το ποσό των 1000000 δρχ, το δε υπόλοιπο ποσό των 2000000 δρχ υποσχέθηκε να του το καταβάλει εντός τριών μηνών, καθώς επίσης ότι ο αναιρεσίβλητος με το 4858/90 οριστικό συμβόλαιο της παραπάνω συμβολαιογράφου πώλησε στον εαυτό του το πιο πάνω ακίνητο, όπως είχε δικαίωμα από το ως άνω πληρεξούσιο, με τίμημα, που αναγράφηκε στο συμβόλαιο, από 500000 δρχ, μη τηρήσας έτσι την παραπάνω από 21-7-89 συμφωνία τους περί καθορισμού του τιμήματος σε 3000000 δρχ, ζήτησε να υποχρεωθεί ο αναιρεσίβλητος και του καταβάλει το υπόλοιπο αυτό ποσό του τιμήματος από 2000000 δρχ.
Με τέτοιο ιστορικό και αίτημα η αγωγή αυτή, όπως τα δέχθηκε το Εφετείο, ήταν νόμω αβάσιμη, διότι η επικαλούμενη μεταξύ των διαδίκων συμφωνία, που έγινε με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό και αφορούσε τον καθορισμό του τιμήματος πωλήσεως ακινήτου, ήτοι σε ουσιώδες στοιχείο της πωλήσεως, έπρεπε να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ο οποίος δεν τηρήθηκε και γι' αυτό αυτή είναι άκυρη. 'Ετσι, που έκρινε το Εφετείο, και στη συνέχεια, κατ' αποδοχή της κατά της πρωτόδικης αποφάσεως, που είχε αποφανθεί αντιθέτως, εφέσεως του αναιρεσιβλήτου, απέρριψε την αγωγή αυτή του αναιρεσείοντος, ως νόμω αβάσιμη, δεν παραβίασε τις παραπάνω ουσιαστικές διατάξεις και ειδικότερα εκείνη του Αρθ-369 ΑΚ, αφού η αγωγή αυτή με το παραπάνω περιεχόμενο και αίτημά της, που δέχθηκε το Εφετείο, ήταν νόμω αβάσιμη, λόγω ακυρότητας, για έλλειψη συμβολαιογραφικού τύπου, της μεταξύ των διαδίκων παραπάνω με ιδιωτικό έγγραφο συμφωνίας για καθορισμό στο πιο πάνω ποσό του τιμήματος πωλήσεως στον αναιρεσίβλητο του παραπάνω ακινήτου του αναιρεσείοντος, στην οποία συμφωνία και στηριζόταν, κατά την παραδοχή του Εφετείου, η αγωγή αυτή.
Είναι, επομένως, αβάσιμος και απορριπτέος ο τρίτος λόγος της αιτήσεως, κατά το από το Αρθ-559 αρ.1 ΚΠΔ σχετικό σκέλος αυτού. Ο ίδιος δε λόγος, κατά τα σκέλη αυτού από το Αρθ-559 αρ.1 και αρ.19 ΚΠΔ, με τα οποία ο αναιρεσείων αιτιάται την προσβαλλομένη απόφαση αντιστοίχως για παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων των Αρθ-173 και Αρθ-200 ΑΚ και για έλλειψη νόμιμης βάσεως, είναι απορριπτέος, ως απαράδεκτος, διότι οι λόγοι αυτοί αναιρέσεως προϋποθέτουν αντιστοίχως ερμηνεία συμβάσεως και εκτίμηση πραγματικών περιστατικών από το δικαστήριο της ουσίας και συνακόλουθα δεν ιδρύονται όταν το τελευταίο, όπως εν προκειμένω, απέρριψε την αγωγή, ως νόμω αβάσιμη. Θα πρέπει σχετικώς να λεχθεί, ότι ο αναιρεσείων δεν προτείνει με το αναιρετήριο, ότι με την αγωγή του είχε επικαλεσθεί, για τη θεμελίωση της παραπάνω κατά του αναιρεσιβλήτου απαιτήσεώς του, υπαίτια από τον τελευταίο αθέτηση του όρου της μεταξύ τους συμβάσεως εντολής για πώληση από τον αναιρεσίβλητο εντολοδόχο του παραπάνω ακινήτου του, η οποία σύμβαση είναι άτυπη (Ολ. Αποφ-104/75), κατά τον οποίο (όρο) το τίμημα πωλήσεως από τον αναιρεσίβλητο του ακινήτου του αυτού έπρεπε να είναι τουλάχιστον 3000000 δρχ, με συνέπεια να ζημιωθεί αυτός κατά το ποσό των 2000000 δρχ, που ζητήθηκε με την αγωγή, ως αποζημίωση, ούτε υποστηρίζει ότι το Εφετείο, με το ν' απορρίψει ως μη νόμιμη την αγωγή του αυτή, παραβίασε τα Αρθ-714, Αρθ-330, Αρθ-297 και Αρθ-298 ΑΚ, στα οποία αυτή στηριζόταν.
Κάτι τέτοιο προτείνει απαραδέκτως για πρώτη φορά με τις ενώπιον του δικαστηρίου αυτού προτάσεις του.
Επειδή οι πρώτος και δεύτερος λόγοι της αιτήσεως, με τους οποίους, όπως ορθώς εκτιμώνται, αποδίδονται στην προσβαλλομένη απόφαση του Εφετείου οι από το Αρθ-559 αρ.1 και αρ.12 ΚΠΔ πλημμέλειες και συγκεκριμένα ότι το Εφετείο, παρά την προβολή ενώπιον αυτού σχετικού ισχυρισμού από τον αναιρεσείοντα, δεν έλαβε υπόψη του δικαστική ομολογία του αναιρεσιβλήτου, που είχε γίνει με τις πρωτόδικες προτάσεις του, αλλά και εξώδικη ομολογία αυτού, ότι πραγματικά είχε συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων ως τίμημα πωλήσεως στον αναιρεσίβλητο του εις την αγωγή ακινήτου του αναιρεσείοντος το ποσό των 3000000 δραχμών, είναι απορριπτέοι, ως απαράδεκτοι, διότι οι λόγοι αυτοί δεν ιδρύονται στην περίπτωση που το Εφετείο, όπως εν προκειμένω, απέρριψε την αγωγή, ως νόμωαβάσιμη.
Για τους λόγους αυτούς,
Απορρίπτει την από 8-1-97 αίτηση του ΑΜ για αναίρεση της Αποφ-3522/96 του Εφετείου Θεσσαλονίκης.
 
Μεταβίβαση - Πώληση
   >>>>
©opyright ΔΟΜΙΚΗ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΚΗ 1999 - 2002